Vous avez oublié de déclarer la fin de vos travaux à la mairie ? Rassurez-vous, cette situation peut être régularisée, même plusieurs années après. Nous vous expliquons comment procéder pour vous mettre en règle et éviter les sanctions. Voici ce que nous allons aborder :
- La définition et le rôle de la déclaration d’achèvement des travaux
- Les risques encourus en cas d’oubli
- Les sanctions prévues par la loi
- Les délais de prescription applicables
- La procédure de régularisation pas à pas
Qu’est-ce que la déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) ?
La déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, appelée DAACT, est un document administratif obligatoire que vous devez remettre à votre mairie une fois votre chantier terminé. Elle atteste officiellement que vos travaux sont achevés et conformes à l’autorisation d’urbanisme qui vous a été délivrée, qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable.
Nous ne pouvons pas assez insister sur l’importance de cette démarche : elle sert de preuve légale que votre projet respecte le Code de l’urbanisme. Sans elle, vos travaux restent administrativement “en cours”, même si le chantier est terminé depuis des mois ou des années.
Concrètement, vous pouvez déposer votre DAACT de trois manières : en ligne sur le site de votre mairie, par courrier recommandé avec accusé de réception, ou directement au guichet de l’urbanisme. Une fois votre dossier déposé, la mairie dispose d’un délai de 3 mois pour vérifier la conformité de vos travaux. Si elle ne vous répond pas dans ce délai, vos travaux sont automatiquement considérés comme conformes.
Cette déclaration concerne de nombreux projets que nous rencontrons régulièrement : construction d’une extension, transformation d’un garage en pièce à vivre, aménagement de combles, modification de toiture, création d’ouvertures, ravalement de façade, installation d’une piscine ou d’une véranda, pose de panneaux solaires, ou encore construction d’un mur de clôture.
Que risque-t-on en cas d’oubli de déclaration d’achèvement ?
L’oubli de la DAACT est plus fréquent qu’on ne le pense, mais les conséquences peuvent être multiples et parfois coûteuses. Nous avons accompagné plusieurs propriétaires confrontés à cette situation, et les problèmes surgissent généralement à trois moments clés.
Premièrement, lors de la vente de votre bien. Le notaire exigera systématiquement les documents prouvant que vos travaux ont été déclarés et sont conformes. Sans DAACT, la transaction peut être retardée, voire compromise. L’acheteur peut légitimement exiger une baisse du prix ou se rétracter si vous ne pouvez pas prouver la régularité de vos aménagements.
Deuxièmement, si vous souhaitez entreprendre de nouveaux travaux. La mairie peut refuser d’instruire votre nouvelle demande tant que les précédents travaux ne sont pas officiellement validés. Nous avons vu des projets d’agrandissement bloqués pendant plusieurs mois à cause d’une simple déclaration manquante pour des travaux réalisés 5 ans plus tôt.
Troisièmement, en cas de contrôle de la mairie ou de signalement par un voisin. L’administration peut alors exiger la mise en conformité immédiate, voire ordonner une remise en état ou une démolition si les travaux ne respectent pas les règles d’urbanisme. Sur le plan fiscal, vous vous exposez également au paiement rétroactif de la taxe d’aménagement, de la taxe foncière et de la taxe d’habitation calculées depuis la date réelle de fin des travaux.
Les sanctions prévues par le Code de l’urbanisme
Le Code de l’urbanisme, et notamment son article L.480-4, prévoit des sanctions qui peuvent s’avérer très lourdes. Nous tenons à vous présenter ces risques de manière transparente pour que vous mesuriez l’importance de régulariser votre situation.
Les amendes pénales varient considérablement selon la nature et la gravité de l’infraction. Elles peuvent aller de 1 200 € à 300 000 €, ou être calculées au mètre carré construit, avec un montant compris entre 1 200 et 6 000 € par m². Pour vous donner un exemple concret : si vous avez construit une extension de 30 m² sans déclarer l’achèvement, l’amende pourrait atteindre 180 000 € dans le pire des cas.
Dans les situations les plus graves, une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 6 mois est également prévue. Si vous poursuivez votre chantier malgré une interdiction formelle de la mairie, les sanctions sont encore plus sévères : l’amende peut grimper jusqu’à 75 000 € et la peine de prison jusqu’à 3 mois supplémentaires.
La loi prévoit aussi des pénalités journalières comprises entre 7,5 et 75 € par jour tant que vous n’avez pas régularisé votre situation. Sur une année, cela représente entre 2 737 € et 27 375 € de pénalités supplémentaires.
Les délais de prescription selon le type de responsabilité
Les délais de prescription varient selon la nature de l’infraction et le type de responsabilité engagée. Nous avons préparé un tableau récapitulatif pour vous aider à y voir plus clair :
| Type de responsabilité | Délai de prescription | Précisions |
|---|---|---|
| Amende pénale | 3 ans | À partir de la fin des travaux, l’amende n’est plus applicable |
| Recours de tiers | 5 ans | Voisins ou acheteurs peuvent contester la conformité |
| Responsabilité pénale administrative | 6 ans | La mairie peut engager des poursuites |
| Responsabilité civile | 10 ans | Pour les litiges liés aux dommages ou non-conformités |
Attention : dans certaines situations particulières, il n’existe aucun délai de prescription. C’est le cas pour les constructions édifiées sur le domaine public, les travaux réalisés en zone à risque naturel (avalanches, incendies, glissements de terrain), les constructions dans un site classé ou un parc naturel, et les travaux effectués sans autorisation qui exposent des tiers à un danger.
Nous vous recommandons donc vivement de ne pas compter sur la prescription et de régulariser votre situation dès que possible, même si vos travaux datent de plusieurs années.
Comment régulariser un oubli de DAACT ?
La bonne nouvelle, c’est qu’il est tout à fait possible de régulariser votre situation, même si vos travaux sont terminés depuis longtemps. Nous avons aidé des dizaines de propriétaires dans cette démarche, et nous pouvons vous assurer que la procédure est relativement simple.
La première étape consiste à récupérer le formulaire DAACT, disponible gratuitement sur le site service-public.fr ou directement à votre mairie. Vous devez le remplir en précisant bien que les travaux sont déjà terminés et en indiquant la date réelle d’achèvement.
Une fois complété, vous déposez ce formulaire à la mairie selon l’une des trois modalités que nous avons mentionnées plus haut. Nous vous conseillons fortement le dépôt par courrier recommandé avec accusé de réception, qui vous permettra de prouver la date de dépôt et de conserver une trace officielle.
Après le dépôt, la mairie dispose d’un délai de 3 mois pour effectuer ses vérifications. Si elle ne vous répond pas dans ce délai, vos travaux sont automatiquement réputés conformes. Si la mairie constate des irrégularités, elle peut vous demander de réaliser des corrections ou des mises en conformité.
Les démarches pas à pas pour déposer la déclaration en retard
Nous vous proposons maintenant un guide détaillé pour régulariser votre déclaration d’achèvement en toute sérénité.
Commencez par rassembler tous les documents nécessaires : votre autorisation d’urbanisme initiale (permis de construire ou déclaration préalable), les plans de votre projet, et si possible les factures des entreprises qui sont intervenues sur le chantier. Ces éléments faciliteront grandement l’instruction de votre dossier.
Remplissez ensuite le formulaire Cerfa n°13408 (pour un permis de construire) ou n°13407 (pour une déclaration préalable) en indiquant clairement la date réelle d’achèvement des travaux. Soyez précis et honnête : mentir sur les dates pourrait aggraver votre situation en cas de contrôle.
Déposez votre dossier complet à la mairie et conservez précieusement le récépissé de dépôt. Ce document est votre preuve officielle que vous avez entrepris la régularisation. Notez sur un calendrier la date limite de réponse de la mairie, soit 3 mois après le dépôt.
Passé ce délai sans retour de la mairie, vous pouvez demander un certificat de non-opposition attestant que vos travaux sont conformes. Ce document sera particulièrement utile si vous envisagez de vendre votre bien ou de réaliser de nouveaux travaux.
Si vous recevez une réponse négative ou des demandes de mise en conformité, nous vous recommandons de consulter un architecte ou un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme pour évaluer vos options.
En cas de vente immobilière, transmettez tous ces documents à votre notaire : l’autorisation d’urbanisme initiale, la DAACT régularisée, le récépissé de dépôt, et si possible le certificat de non-opposition. Cette transparence rassurera l’acheteur et facilitera la transaction.
Notre expérience nous montre qu’anticiper cette régularisation est toujours préférable à attendre qu’un problème survienne. N’hésitez pas à entreprendre ces démarches dès maintenant pour sécuriser votre patrimoine.
